天津楼市新政:限价房上市转让采取“封闭运作”

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楼主 2019-08-07 19:13:02
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天津限价房转让采取封闭运作

天津市国土房管局近日制定出台了《关于印发关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》,其中,为抑制投机需求,在规范上市转让方面采取“封闭运作”方式,即对于《通知》下发后核发销售许可证的限价商品住房项目,购房人在购买5年后上市转让的,应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭,或由政府指定的公司回购,所售房屋继续用于住房保障,形成鼓励自住改善、循环流转、政府回购的封闭运行体系。具体而言主要有三个重要措施:

第一、保困难,优先摇

《通知》规定,无房家庭、3人及以上家庭,可以优先分组摇号;单人户只可购买一居室户型,2人及以上家庭可购买任意户型。限价房项目销售时,首先对申请购买一居室户型、其他户型的家庭分别登记,然后按照无房且3人以上、无房或3人以上、其他家庭的顺序分组摇号,确定入围家庭和选房顺序,合理分配房源。

第二、防炒卖,严格审

按照《通知》规定,从申请到项目登记、摇号、签订合同,各个环节都要通过管理系统对申请家庭的人口、婚姻、住房情况进行复核,不再符合条件的家庭需要注销购房资格或重新申请。

第三、限转让,要回购

《通知》中明确了对于今后新核发销售许可证的限价房项目,在现有的购买5年后方可转让的时间限制基础上,必须通过以下两个渠道进行转让:一是转让给符合限价商品住房购买条件的家庭;二是由政府指定的公司回购,回购的限价房仍然出售给符合条件的家庭,实现循环使用,封闭运作。

上述三个措施,前面两个主要是从购房,从入口的角度进行审核和筛选,尽最大可能保证中低收入家庭能够获得属于自己的住房,防止限价房落入旁人之手,造成资源的浪费和无效配置。

而后一个措施——限转让,要回购,则是从卖房,从“出口”的角度,进行管控,而这一点也是本次限价房新政的特殊和引人瞩目的地方。

限价房转化商品房被阻断,减少套利空间

一般来说,根据已经推出限价房的城市,比如北京、广州等地。在限价房限制期满(一般是五年)之后,如果要出售的话,是需要补偿一定的差价。且补偿了差价以后,最终结果是完成了限价房向商品房的无缝转换。就性质而言,限价房是一个临时的过度媒介,延长了商品房的转手期限,最终的归属仍然是普通商品房。

而天津最近出台的新政,其实等于是扭转了限价房的最终归属地,让限价房的性质有了变化,让目的更加纯粹。先说性质,天津的限价房当然仍然是具备完全产权的,但是这种产权是应该说更强调使用的意义,而不是交易买卖的意义,因为限价房向普通商品房转换的目的被阻断了,购置限价房的人们只能拿来住,无法拿来炒。再说目的,限价房的目的,和共有产权类似,都是满足非一般商品房购置人群的需求,在他们没有完全的经济条件的时候,购入自己的房产。

这个目的在此前有一个期限一般是5年,但在天津新政之后,其实5年的期限基本上已经消失了,因为,住满5年如果想出手的话,只能卖给政府和其他符合限价房购置的家庭,这等于是限价房之间的传递,而不是限价房向商品房的转换。

尽管新政里面没有具体的出售价格,但可以想象,限价房之间的传递,应该仍然是按照限价房体系内的价格进行交易,很可能仍然按照出售时,低于同类商品房价格的20%到25%等比例进行交易,甚至如果为了避免限价房的获益,那么完全最初的购置价格也不是不可能。

在限价房体系内交易,而不存在向商品房市场的转换,和后续的买卖,其实减少了套利的空间,可以一定程度上防止炒作,对抑制房价也有好处。

总结

北京的共有产权房和天津的限价房,在出售上可谓异曲同工,都最确保房产目的性不变。由此,我们可以对于租购并举确立之后,房产供应体系做出一个梳理。租购并举,并不是单纯的租房和单纯的商品房买卖,而是存在一个过渡的形式。这种有大租赁、过度形式、一般商品房三位一体组成的住房供应体系,应该说能够满足不同家庭条件、不同家庭状况的不同需求。条件的年轻人,从租房开始;有了家庭,收入相对房价低的,可以从共有产权和限价房拥有住房;最后,拥有足够经济条件了,在想着转换到一般的商品房。当然这种需求上的对应性,并不是说就杜绝的对于房产的投资需求,只是把投资和居住需求分的更开,从资源配置方面倾斜于居住需求。

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